Handboek Bouwen op weg naar de Omgevingswet

Voorwoord v
Lijst van afkortingen xvii

1 Inleiding
1.1 Inleiding op het omgevingsrecht 1
1.2 Inleiding op de Omgevingswet 3
1.2.1 Aanvullingswetten 4
1.2.2 Uitvoeringsregelgeving 4
1.2.3 Invoeringswet 5
1.3 Leeswijzer bij het boek 5

2 Ruimtelijke ordening en de bouw
2.1 Ruimtelijke ordening op gemeentelijk niveau 7
2.1.1 Structuurvisie 7
2.1.1.1 Inhoud en vormgeving 7
2.1.1.2 Rechtskarakter 8
2.1.1.3 Totstandkoming en rechtsbescherming 8
2.1.2 De beheersverordening 8
2.1.3 Het bestemmingsplan 9
2.1.3.1 Inleiding 9
2.1.3.2 Vormgeving 10
2.1.3.3 Bestemmingen 10
2.1.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden 12
2.1.5 Flexibiliteit in het bestemmingsplan 13
2.1.5.1 Inleiding 13
2.1.5.2 Afwijking en wijziging 13
2.1.5.3 Uitwerking 14
2.1.5.4 Bouwverbod 14
2.1.6 Overgangsrecht in bestemmingsplannen 14
2.1.6.1 Inleiding 14
2.1.6.2 Peildatum 15
2.1.6.3 Geen legalisering door overgangsrecht 16
2.1.6.4 Wijziging van het bestaande gebruik 16
2.1.6.5 Voortzetting na staking van het bestaande gebruik 16
2.1.6.6 Wijziging bestaande bebouwing 16
2.1.7 Planschade 17

2.1.7.1 Inleiding 17
2.1.7.2 Schade 18
2.1.7.3 Soorten schadeveroorzakende planologische bepalingen 18
2.1.7.4 Planologische vergelijking 19
2.1.7.5 Normaal maatschappelijk risico 19
2.1.7.6 Voorzienbaarheid 20
2.1.8 De bestemmingsplanprocedure 21
2.1.8.1 Inleiding 21
2.1.8.2 Voorbereiding 21
2.1.8.3 Voorbereidingsbescherming 23
2.1.8.4 Vaststelling 24
2.1.8.5 Rechtsbescherming 24
2.2 Ruimtelijke ordening van Rijk en provincie 25
2.2.1 Inleiding 25
2.2.2 Structuurvisies 25
2.2.3 Algemene regels van provincie en Rijk 26
2.2.4 Aanwijzingsbevoegdheden 27
2.3 De omgevingsvergunning voor bouwactiviteiten 28
2.3.1 Inleiding 28
2.3.2 De omgevingsvergunning voor bouwen en strijdig gebruik 29
2.3.2.1 Inleiding 29
2.3.2.2 Wat is verboden zonder omgevingsvergunning? 30
2.3.2.3 Het bouwen van een bouwwerk 30
2.3.2.4 Toetsingskaders omgevingsvergunning 32
2.3.3 Formele aspecten van vergunningverlening 39
2.3.3.1 Eén aanvraag bij één bevoegd gezag 39
2.3.3.2 Het opknippen van de omgevingsvergunning 41
2.3.3.3 Voorbereiding, rechtsbescherming en handhaving 42
2.4 Crisis- en herstelwet 45
2.4.1 Inleiding 45
2.4.2 De indeling en belangrijkste instrumenten van de wet 47
2.4.3 Innovatieve projecten 47
2.4.4 Het projectuitvoeringsbesluit 48
2.4.5 Projecten van (boven)regionale betekenis 50
2.5 Infrastructurele wetgeving en ruimtelijke ordening 51
2.5.1 Inleiding 51
2.5.2 Besluitvorming in twee sporen 51
2.5.3 Tracéwet 52
2.5.4 Uitgebreide procedure 52
2.5.5 Tracébesluit 55
2.5.6 Spoedwet wegverbreding 58
2.6 Ruimtelijk ordening en de Omgevingswet 60
2.6.1 Inleiding 60
2.6.2 De omgevingsvisie 60
2.6.3 Het omgevingsplan 60
2.6.3.1 Omgevingsplan: totstandkoming en reikwijdte 60

2.6.3.2 Omgevingsplan: bouw- en gebruiksovergangsrecht 63
2.6.3.3 Van bestemmingsplan naar omgevingsplan: overgangsperiode 63
2.6.3.4 Planschade en het omgevingsplan 64
2.6.4 De omgevingsverordening 65
2.6.5 De omgevingsvergunning 66
2.6.5.1 Inleiding 66
2.6.5.2 Vergunningplichtige activiteiten 66
2.6.5.3 Beoordelingsregels 68
2.6.5.4 Formele aspecten van de omgevingsvergunning 69
2.6.5.5 Overgangsrecht 70
2.6.6 Bovengemeentelijke ruimtelijke bevoegdheden 71
2.6.7 Het projectbesluit in de Omgevingswet 71
2.6.7.1 Procedure 72
2.6.7.2 Inhoud en reikwijdte projectbesluit 73

3 Grondbeleid en de bouw
3.1 Inleiding 75
3.2 Grondexploitatie 75
3.2.1 Inleiding 75
3.2.2 Het publiekrechtelijke spoor 76
3.2.2.1 Afrekening exploitatieplan 78
3.2.2.2 Rechtsbescherming bij een exploitatieplan 79
3.2.3 Het privaatrechtelijke spoor 79
3.2.3.1 Anterieure en posterieure overeenkomsten 79
3.3 Voorkeursrecht 82
3.3.1 Wet voorkeursrecht gemeenten 82
3.3.1.1 Doelen van de Wvg 83
3.3.1.2 Opzet van de Wvg 84
3.3.1.3 Gevolgen van de vestiging van een voorkeursrecht 84
3.3.2 De vestiging van een voorkeursrecht 85
3.3.2.1 Voorlopig aanwijzingsbesluit college van B&W 86
3.3.2.2 Kaal aanwijzingsbesluit van de raad 87
3.3.2.3 Aanwijzing op grond van een structuurvisie 87
3.3.2.4 Aanwijzing op grond van bestemmingsplan of inpassingsplan 87
3.3.2.5 Intrekken van een voorkeursrecht 88
3.3.2.6 Herhalingsverbod 88
3.3.2.7 Rechtsbescherming 88
3.3.3 Aanbiedingsprocedure 88
3.3.3.1 Algemeen 88
3.3.3.2 Beginselbesluit 89
3.3.3.3 Uitzonderingen op de aanbiedingsplicht 89
3.3.3.4 Onderhandelingsfase 90
3.3.3.5 Prijsbeschikking 90
3.3.3.6 Gedwongen afname door de gemeente 91
3.3.3.7 Schadevergoeding 91

3.3.3.8 De nietigheidsprocedure van artikel 26 Wvg 92
3.4 Onteigening 93
3.4.1 Onteigening onder de Onteigeningswet 93
3.4.2 De administratieve onteigeningsprocedure 95
3.4.2.1 Rechtsbescherming 96
3.4.2.2 Besluitvormingscriteria 96
3.4.2.3 Rechterlijke toetsing onteigeningstitel 98
3.4.3 De gerechtelijke onteigeningsprocedure 99
3.4.3.1 Aandachtspunten 100
3.4.3.2 Kosten van juridische en andere deskundige bijstand 101
3.4.4 De schadeloosstelling bij onteigening 102
3.4.4.1 Inleiding 102
3.4.4.2 Wettelijk kader 102
3.4.4.3 Rechtstreeks en noodzakelijk gevolg 103
3.4.4.4 Gelijkwaardige vermogens- en inkomenspositie 104
3.4.4.5 Veranderingen na tervisielegging 104
3.4.4.6 Voordeelverrekening 105
3.4.4.7 Inkomensschade 105
3.4.4.8 Schade van derden 107
3.5 Grondbeleid in de Omgevingswet 108
3.5.1 Inleiding 108
3.5.2 Grondexploitatie in de Omgevingswet 108
3.5.2.1 Grondexploitatie in Hoofdstuk 12 Ow 109
3.5.2.2 Grondexploitatie in de Aanvullingswet grondeigendom 111
3.5.3 Voorkeursrecht in de Omgevingswet 112
3.5.4 Onteigening in de Omgevingswet 115
3.5.4.1 De bestuurlijke onteigeningsfase en de eigendomsovergang 116
3.5.4.2 De procedure tot vaststelling van de schadeloosstelling 117
3.5.5 Stedelijke kavelruil 117
3.5.5.1 Stedelijke kavelruil als fenomeen 117
3.5.5.2 De wettelijke regeling voor stedelijke kavelruil 118

4 Bouwkwaliteit
4.1 Inleiding bouwkwaliteit: Woningwet, Bouwbesluit 2012, Wabo 121
4.1.1 Preventieve toetsing aan het Bouwbesluit 2012 121
4.1.2 Repressieve toetsing aan het Bouwbesluit 2012 122
4.1.2.1 Artikel 1b Woningwet 122
4.1.2.2 Beginselplicht tot handhaving 122
4.1.3 Meldingsplichten in het Bouwbesluit 2012 123
4.1.3.1 Melding aanvang en beëindiging bouwwerkzaamheden 123
4.1.3.2 Gebruiksmelding 123
4.1.3.3 Sloopmelding 123
4.1.4 Algemene zorgplicht 124
4.1.5 Verordenende bevoegdheid gemeenteraad 124
4.1.6 Rechtshandelingen naar burgerlijk recht 125

4.1.7 Energiezuinigheid, milieu en duurzaamheid 125
4.1.8 Artikel 2 EVRM 126
4.2 Inhoud Bouwbesluit 2012 127
4.2.1 Toepassingsbereik 127
4.2.2 Pijlers (uitgangspunten)en beoordelingsaspecten 128
4.2.3 Algemene principes 128
4.2.4 Onderscheid woon- en gebruikstechnische en bouwtechnische voorschriften 130
4.2.5 Onderscheid voorschriften voor nieuwbouw, bestaande bouw en verbouw 130
4.3 Structuur Bouwbesluit 2012 131
4.3.1 Per beoordelingsaspect eisen voor alle bouwwerken 131
4.3.2 Functionele en prestatie-eisen 131
4.3.3 Eisen afhankelijk van gebruiksfuncties 132
4.3.4 Personenbenadering 133
4.3.5 Ontheffing (art. 6, art. 7a Ww) 134
4.3.6 Verwijzingen naar normen en kwaliteitsverklaringen 134
4.3.6.1 Verwijzingen naar normen 134
4.3.6.2 Kwaliteitsverklaringen 137
4.3.6.3 Inspectiecertificaten 138
4.4 Bouwkwaliteit in de Omgevingswet 140
4.4.1 Omgevingswet 140
4.4.1.1 Omgevingswet en bouwkwaliteit 140
4.4.2 Invoeringswet Omgevingswet 141
4.4.3 Besluit bouwwerken leefomgeving 142
4.5 Wet kwaliteitsborging voor het bouwen 145
4.5.1 Algemeen 145
4.5.2 Borging bouwkwaliteit in nieuwe stelsel 145
4.5.3 Complementaire rol bevoegd gezag 146
4.5.4 Verzwaring aansprakelijkheid aannemer 146
4.5.5 Besluit kwaliteitsborging voor het bouwen 146
4.6 Capita selecta 148
4.6.1 Gereedmelding 148
4.6.2 Risicobeoordeling 148
4.6.3 Duurzaamheid 149
4.6.4 Intrekken, wijzigen van wetten 150

5 Milieu en de bouw
5.1 Inleiding 153
5.2 Milieueffectrapport 154
5.2.1 Inleiding 154
5.2.2 MER: reikwijdte en systematiek 155
5.2.3 Bijlage C en D Besluit m.e.r. 156
5.2.4 Procedures 157
5.2.4.1 Procedure m.e.r.-plicht 157

5.2.4.2 Procedure m.e.r.-beoordeling 158
5.2.5 Inhoudelijke eisen m.e.r.-beoordeling 159
5.2.6 Inhoudelijke eisen MER 161
5.2.7 Stapeling en coördinatie 163
5.2.8 Rechtsbescherming bij m.e.r.-(beoordelings)plicht 164
5.3 Omgevingsvergunning milieu 164
5.4 Inleiding milieukwaliteitseisen 167
5.5 Bodem 168
5.5.1 Inleiding 168
5.5.2 Oude en nieuwe gevallen 168
5.5.3 Financiële bepalingen 170
5.5.4 Aanhoudingsplicht 171
5.6 Geluidhinder 172
5.6.1 Inleiding 172
5.6.2 Wet geluidhinder: zonering en geluidswaarden 172
5.6.3 Activiteitenbesluit en Wet milieubeheer 174
5.6.4 Modernisering geluidregelgeving: SWUNG 175
5.7 Luchtkwaliteit 175
5.8 Externe veiligheid 178
5.9 Afwijken van milieukwaliteitsnormen 179
5.9.1 Inleiding 179
5.9.2 Interimwet stad-en-milieubenadering 180
5.9.3 Crisis- en herstelwet (ontwikkelingsgebieden en experimenteerbepaling) 182
5.10 Milieu in de Omgevingswet 184
5.10.1 Inleiding 184
5.10.2 MER en Omgevingswet 186
5.10.2.1 Plan-m.e.r en besluit-m.e.r. 187
5.10.2.2 M.e.r.-beoordeling 188
5.10.2.3 Procedure 188
5.10.3 Omgevingsvergunning milieu in de Omgevingswet 189
5.10.4 Bodem in de Omgevingswet 190
5.10.5 Geluid in de Omgevingswet 192
5.10.6 Luchtkwaliteit in de Omgevingswet 193
5.10.7 Externe veiligheid in de Omgevingswet 194
5.10.8 Afwijken van milieukwaliteitsnormen in de Omgevingswet 195

6 Natuur en de bouw
6.1 Inleiding 199
6.2 Gebiedsbescherming 200
6.2.1 De aanwijzing van Natura 2000 gebieden 200
6.2.2 De bescherming van de Natura 2000-gebieden 201
6.2.3 Het toetsingsregime voor plannen 202
6.2.4 Het bestemmingsplan als plan als bedoeld in artikel 2.7, eerste lid, van de Wnb 202

6.2.5 De vergunning voor projecten en andere handelingen 204
6.2.6 Toetsingskader plannen en de vergunning voor projecten 207
6.2.7 Voortoets 207
6.2.8 Passende beoordeling 209
6.2.9 Mitigerende maatregelen in een passende beoordeling 210
6.2.10 Geen aantasting natuurlijke kenmerken 211
6.2.11 ADC-toets 212
6.2.12 Alternatieven 212
6.2.13 Dwingende redenen van groot openbaar belang 213
6.2.14 Compensatie 214
6.2.15 Toetsingskader vergunning voor andere handelingen 215
6.2.16 Het Programma Aanpak Stikstof 215
6.2.17 Vergunningverlening onder het PAS 216
6.2.18 De grenswaarde 217
6.2.19 Beoordeling vergunningen met het PAS 217
6.2.20 Overgangsrecht 218
6.2.21 Het Natuurnetwerk Nederland 218
6.2.22 Bijzondere provinciale natuurgebieden en bijzondere provinciale landschappen 219
6.2.23 Soortenbescherming 220
6.2.24 Relevantie voor de bouwpraktijk 220
6.2.25 Beschermde soorten en verboden 221
6.2.26 Nesten, voortplantingsplaatsen en rustplaatsen 222
6.2.27 Het verstoringsverbod 223
6.2.28 Ontheffingsmogelijkheden 224
6.2.29 Gunstige staat van instandhouding van de soort 225
6.2.30 Ontheffing tijdelijke natuur 226
6.2.31 Vrijstellingen en uitzonderingen 227
6.2.32 Doorwerking in het omgevingsrecht 228
6.2.33 Bevoegd gezag en procedure vergunning en ontheffing 229
6.3 Doorkijk naar de Omgevingswet 230
6.3.1 Het omgevingsplan en de habitattoets 230
6.3.2 De omgevingsvergunning voor natuuractiviteiten 231

7 Erfgoed en monumenten en de bouw
7.1 Overzicht van wetgeving voor erfgoedbescherming 233
7.2 Begripsomschrijvingen 234
7.3 Rijksmonumenten 234
7.3.1 Aanwijzingsprocedure rijksmonument 234
7.3.2 Voorbescherming 235
7.3.3 Rechtsgevolgen van de aanwijzing: verbod en instandhoudingsplicht 236
7.4 Interieurensembles 237
7.5 Vergunningplicht 238
7.5.1 Vergunningen voor monumentactiviteiten 238
7.5.2 Voorbereidingsprocedure 239
7.5.3 Advisering 239
7.5.4 Indieningsvereisten 240
7.5.5 Toetsingsgronden 241
7.6 Omgevingsvergunningvrije activiteiten 242
7.7 Beschermde stads- en dorpsgezichten 244
7.7.1 Aanwijzingsprocedure beschermd stads- of dorpsgezicht 244
7.7.2 Beschermend bestemmingsplan 245
7.7.3 De sloopvergunning 245
7.7.4 Omgevingsvergunningvrije activiteiten 246
7.8 Beschermde archeologische monumenten 247
7.8.1 Aanwijzingsprocedure ter bescherming van archeologische monumenten 247
7.8.2 De archeologische monumentenvergunning 247
7.8.3 Voorschriften bij de archeologische monumentenvergunning 248
7.8.4 Archeologie in de planologische besluitvorming: onderzoek door gemeente 249
7.8.5 Archeologie in de planologische besluitvorming: onderzoek door aanvrager omgevingsvergunning 249
7.9 Erfgoedbescherming onder de Omgevingswet 251
7.9.1 Erfgoedwet naast Omgevingswet 251
7.9.2 Van overgangsrecht Erfgoedwet naar Omgevingswet 251
7.9.3 Specifieke zorgplicht 252
7.9.4 Omgevingsvergunning voor een rijksmonumentenactiviteit 253
7.9.5 Beoordelingsregels vergunning rijksmonumentenactiviteit 253
7.9.6 Gemeentelijke monumenten 254
7.9.7 Stads- en dorpsgezichten 255

8 Water en de bouw
8.1 Inleiding 257
8.2 Waterwet en betekenis voor de bouw 258
8.2.1 Reikwijdte en begrippenkader 258
8.2.2 Doelstelling en normstelling 259
8.2.3 Organisatie waterbeheer 260
8.2.4 Planstelsel 261
8.2.5 Actief waterbeheer: aanleg en beheer van waterstaatswerken 261
8.2.6 Passief waterbeheer: regelgeving voor handelingen door derden 264
8.2.6.1 Toelichting op de verschillende begrippen 264
8.2.6.2 Relatie Waterwet en de keur van een waterschap 265
8.2.6.3 Samenloop bevoegdheden 265
8.3 Voor de bouw belangrijke handelingen in watersystemen 266
8.3.1 Lozingen van afvalwater 266
8.3.1.1 Algemene regels gerangschikt naar doelgroep 267
8.3.1.2 Vergunningplicht 267
8.3.2 Lozen van grote hoeveelheden water op oppervlaktewater 268
8.3.3 Grondwateronttrekkingen 269
8.3.3.1 Procedure vergunningverlening 270
8.3.3.2 Provinciale grondwaterheffing 270
8.3.3.3 Gemeenten en grondwater 270
8.3.4 Gebruik maken van waterstaatswerken 270
8.3.4.1 Windparken op zee 272
8.4 Waterbeheer en eisen aan bouwwerken 273
8.4.1 Voorzieningen voor afvoer van huishoudelijk afvalwater en hemelwater 273
8.4.1.1 Technische eisen aan afvoervoorzieningen 273
8.4.1.2 Aansluitvoorschrift voor terreinleidingen 274
8.4.2 Waterdichtheidseisen aan bouwwerken en grondwateroverlast 275
8.4.2.1 Relatie waterdichtheidseisen en de gemeentelijke grondwaterzorgplicht 275
8.5 Water en de Omgevingswet 278
8.5.1 Doelen en normstelling onder de Omgevingswet 278
8.5.2 Organisatie waterbeheer onder de Omgevingswet 279
8.5.3 Beleidsvorming en uitvoering hiervan onder de Omgevingswet 279
8.5.4 Actief waterbeheer onder de Omgevingswet 280
8.5.5 Waterhandelingen onder de Omgevingswet 280
8.5.6 Decentralisatie van lozingsregels 281
8.5.6.1 Systematiek van het Bal 282
8.5.7 Regels over vergunningen in het Omgevingsbesluit en het Besluit kwaliteit leefomgeving 283
8.5.8 Integraal lozingsbegrip 284
8.5.9 Grondwater onder de Omgevingswet 284
8.5.10 Beperkingengebiedactiviteiten onder de Omgevingswet 284
8.5.11 Regels in het Bbl 286
8.6 Conclusie 286